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2014樓市下半場走勢 二三四線城市成主角
2014/8/5 10:35:50 點擊:1227
庫存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行,2014上半年樓市調控政策也出現了新的變化。3月初,中央提出“分類調控”大思路;之后,地方政府頻頻微調政策以救市,“限購松綁”成為熱門話題;5月底,央行“喊話”力挺首套房貸款需求,貸款政策被稱定向寬松;6月上旬,央行宣布定向降準,業內預期或波及房地產……
  隨著樓市下半場哨聲的吹響,樓市未來的走勢也備受關注。雖有專家預測,如果經濟層面繼續下滑,下半年中央在微刺激方面調控力度將會加大,是否真如此呢?在此,我們不妨就大膽地猜測一下,2014樓市下半場會有什么變化,開發商、購房者都會怎樣應對呢?
 
  地方成為調控話語者?
  業內觀點:地方精準調控將成主調
  總結2014上半年,可以看到大調控政策不見,地方樓市政策微調卻不斷,據不完全統計,包括安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等在內的至少16個城市采取多種方式或直接放松限購條件。
  值得注意的是,相比以往,此次地方微調限購中央卻在一定程度上給予了默許。事實上,回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調控歷程,像2014年上半年這樣的中央調控出現“空窗期”、地方政策調整活躍的情形還是首次,對此,業內人士多表示,隨著天津、福州邁出精準調控的第一步,未來或有更多的城市將通過對政策的微調來緩解經濟下行的壓力。以此推測,以地方政府為主的精準調控將在下半年成為樓市調控主旋律。
限購全線放松?
 
  業內觀點:限購松綁城市或增加
  二三四線城市成主角
  繼住建部默許二、三線城市調整限購政策之后,出現了許多“取消限購”的烏龍事件,包括昆明、青島等地在內的取消限購的傳聞一經發出即遭辟謠。雖然“取消限購”并未真正實現,但多地政府也表示“未來會有所調整”,這表明各地通過調整限購政策“救市”之心已經蠢蠢欲動。
  “從當前市場發展態勢來看,由于今年回歸市場化及樓市"雙向調控"的指導思路,對于庫存偏大,存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕?!蓖咦裳芯坎孔薌嗾藕晡八檔?。
  但也有業內人士表示,此類城市的松綁之舉,不僅救市作用十分有限,有的會加劇住房銷售及價格的下跌。
 
  信貸放松,首套房8.5折利率重現市???
  業內觀點:可望不可即
  據融360發布的《中國房貸市場6月份分析報告》中看到,全國23個熱點城市6月首套房房貸利率較5月開始松動,表現在折扣利率增加、放款速度明顯加速。但據記者了解,目前全國僅有極少數城市存在利率優惠,其中北京、上海2城重現8.5折利率,但其對客戶資質的要求非常高,而廣州、杭州2城有9折利率優惠 ,其余城市的房貸利率最低為基準或者更高。
  回看昆明,目前對于首套房住房貸款大多數銀行執行基準利率,少數銀行對首套房貸款利率還將上浮5%左右。業內人士馬先生坦言,銀行貸款額度現在是“香餑餑”,房貸的利率顯得不太有吸引力,故下調房貸利率的可能性不大,即便有銀行推出利率打折,其對貸款人的審批也十分嚴格,可以說是可望不可即。
 
  定向降準演變為全面降準
  業內觀點:有后續但短期內不明顯
  要看房地產市場未來如何,先看錢如何流動。在4月份下調縣域農村商業銀行、縣域農村合作銀行存準率后,央行又在6月9日宣布,從6月16日起,對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行將下調存準率0.5個百分點。短短兩月內央行已經二度定向降準。
  至此,定向降準對樓市影響幾何?之后會否有更多的、范圍更大的定向降準甚至是全面降準出現?同策咨詢研究部總監張宏偉認為,定向降準或有后續,不排除會有全面降準出現。
 
  第三季度再掀大范圍降價潮?
  業內觀點:房價降至平穩
  知名財經評論人牛刀預計2014年中國房價全面下跌,跌幅在200%至400%。到2015年中國房地產將面臨全面崩盤。關于房價,牛刀驚人言論勢必只能歸咎為一個輿論現象。
  回看昆明,第三季度房價是否會迎來大幅度和大面積的下降,或許我們可以從數據以及市場現象中加以預測。數據顯示,6月昆明的新建商品房(資料、團購、論壇)樣本均價為8274元/平方米,相比1月的8568元/平方米有了明顯下降。市場面,自4月起,位于北市區的多個項目均相繼公開宣布降價,降幅從400元/平方米到1000元/平方米不等,至今,降價范圍已覆蓋昆明五區,也有部分樓盤采取“買房送車位”的方式“暗降”。對此,業內人士表示,隨著第三季度房企資金鏈的趨緊,不排除有更多樓盤加入降價行列,但從降價幅度上來說,大幅下降可能性不大,降幅會在10%以內。
 
  二手中介更加步履維艱?
  業內觀點:剛需釋放 市場將回歸正常渠道
  2014年上半年,在一手房市場波動影響下,二手房(房源、代理、租房)市場也極其冷淡,相較于2013年受“國五條”影響二手房交易井噴,2014年二手房交易量下滑明顯,有些二手房中介公司因虧損而導致的調整門店等消息不時傳出。在如此低迷的市場下,二手中介公司還能撐多久?
來自榮城地產、泛聯房產等昆明多家品牌中介機構的數據,昆明二手房市場上降價促銷的房源越來越多,并且整體售價平均下降了3%-5%,但還是出現門店多月零成交的現象。
  但泛聯房產總經理卞東曉認為,隨著剛需的釋放,二手房市場下半年將逐漸升溫,回歸到正常的市場運轉上。
 
  土地市場持續遇冷流拍潮再現?
  業內觀點:開發商拍地更加謹慎 市場轉好希望甚小
  雖然昆明市政府今年有不小的土地供應計劃,但在昔日地王或集體陷入困境以及成交驟減的同時,房企對拿地的熱情也被沖淡。據昆明市國土資源局網站公布的成交結果數據顯示:2014年1-6月,昆明土地市場累計供應78宗土地,總供應面積達247萬平方米,最終72宗地塊順利成交。但該成交量相比去年同期,同比暴跌近7成左右;土地出讓金亦大幅縮水近230億元。且上半年3650.91畝的土地成交量,僅完成全年土地計劃供應任務目標的15.87%。但盡管土拍“遇冷”,收入驟減,但政府在推地方面仍保持著穩定的節奏。
  對于下半年土地市場的成交走勢,業內表示,商品房成交情況、房企的資金情況等都將影響房企的拍地熱情。而一位開發商負責人也表示,目前主要面臨去化壓力,在積極回籠資金,對于進一步拿地會比較謹慎。
 
  房企下調年度任務?
  業內觀點:多數房企已經在下調
  據克而瑞提供的30家重點上市房企1-5月業績看出,今年前5個月房企銷售金額完成度能夠超過4成的僅有萬科和恒大,其中,超過20家重點上市房企業績無法達到預期目標。在這種嚴峻的樓市行情下,業內人士認為開發商下半年可以選擇繼續降價跑量沖業績,或者下調業績目標來應對。
據記者了解 ,受銷售壓力的影響,目前昆明已經有多家房企著手調整下半年的銷售任務。
 
  房企加速并購 新一輪洗牌將至?
  業內觀點:房企分化趨勢已經明顯
  2014年上半年,樓市行情由火爆轉為低迷,市場格局 變化之快讓大多數企業始料未及。導致開發企業半年報業績“搶收”基本失利,加之資金鏈的告急,市場出現了明顯的分化趨勢。除了目前沸沸揚揚的光耀地產破產、融創洽購綠城事件之外,據不完全數據顯示,今年3月以來已有包括浙江興潤置業、南京福地房產、盈嘉地產等十余個企業被爆出資金告急。對此,業內指出,未來或出現更多并購案例,地產行業新一輪洗牌即將到來。
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